Коммерческая недвижимость и оборудование — поэтапный план, чек-лист и калькулятор оценки
| Шаг | Срок | Ответственный | |
|---|---|---|---|
| Инвентаризация активов (полный перечень) | 2–5 дней | Бухгалтерия + тех. отдел | |
| Сбор правоустанавливающих документов | 3–10 дней | Юридический отдел | |
| Сбор технической документации | 3–7 дней | Технический отдел | |
| Предварительная внутренняя оценка (ranking) | 2–5 дней | Финансовый отдел | |
| Решение: внутренняя или независимая оценка | 1 день | Руководство | |
| Заказ независимой оценки (при необходимости) | 5–21 день | Оценщик (СРО) | |
| Юридическая очистка (обременения, долги) | 5–30 дней | Юристы + бухгалтерия | |
| Физическая подготовка (уборка, ремонт, расконсервация) | 3–14 дней | Технический персонал |
| Шаг | Срок | Ответственный | |
|---|---|---|---|
| Профессиональная фотосъёмка | 1–3 дня/объект | Фотограф | |
| Видеообзор / 3D-тур / дрон-съёмка | 1–5 дней | Оператор | |
| Создание коммерческих описаний | 1–2 дня/объект | Маркетолог / брокер | |
| Формирование data room (облачная папка) | 1–3 дня | Юрист + IT | |
| Маркетинговые материалы (PDF-презентация, тизер, Landing Page) | 2–7 дней | Маркетолог / дизайнер | |
| Утверждение цены продажи | 1 день | Руководство + брокер |
| Шаг | Срок | Ответственный | |
|---|---|---|---|
| Размещение на ключевых площадках (Avito, ЦИАН, маркетплейсы) | 1–3 дня | Маркетолог | |
| Таргетированная реклама (Яндекс.Директ, Telegram Ads) | 1–3 дня | Маркетолог | |
| E-mail-рассылка по целевой базе | 1 день | Маркетолог | |
| Привлечение специализированного брокера (> 50 млн ₽) | 1–5 дней | Руководство | |
| Публикации в отраслевых СМИ / Telegram-каналах | Еженедельно | Маркетолог | |
| Мониторинг и актуализация объявлений (каждые 7 дней) | Каждые 7 дней | Маркетолог |
| Шаг | Срок | Ответственный | |
|---|---|---|---|
| Квалификация входящих обращений (анкета) | По мере поступления | Менеджер по продажам | |
| Организация показов (офлайн / онлайн) | По запросу | Менеджер | |
| Подписание NDA, доступ к data room | При интересе | Юрист | |
| Сбор и анализ предложений | По мере поступления | Менеджер + руководство | |
| Переговоры по цене и условиям | 1–4 недели | Руководство / брокер | |
| Предварительный договор / соглашение о намерениях | 1–3 дня | Юрист |
| Шаг | Срок | Ответственный | |
|---|---|---|---|
| Due Diligence покупателя (юр., фин., тех.) | 7–30 дней | Покупатель + юристы | |
| Согласование и подписание ДКП | 3–7 дней | Юристы сторон | |
| Нотариальное удостоверение (если требуется) | 1 день | Нотариус | |
| Открытие аккредитива / эскроу | 1–3 дня | Банк | |
| Подписание акта приёма-передачи | 1 день | Стороны | |
| Регистрация перехода права в Росреестре | 5–10 раб. дней | Росреестр | |
| Окончательный расчёт | 1 день | Банк |
| Риск | Вероятность | Влияние | Уровень | Меры снижения |
|---|---|---|---|---|
| Затягивание Due Diligence покупателем | Средняя | Высокое | Высокий | Фиксировать сроки в соглашении о намерениях; параллельно вести переговоры с резервным покупателем |
| Обнаружение незарегистрированных обременений | Низкая | Критическое | Высокий | Полный аудит ЕГРН на старте; юридический due diligence силами продавца до выставления на рынок |
| Снижение рыночных цен в период экспозиции | Средняя | Среднее | Средний | Мониторинг рынка еженедельно; гибкая ценовая политика; ограничение срока эксклюзива с брокером |
| Налоговые претензии ФНС по результатам сделки | Низкая | Высокое | Средний | Консультация налогового юриста до структурирования сделки; обоснование рыночной цены отчётом оценщика |
| Отказ покупателя от сделки после долгих переговоров | Средняя | Среднее | Средний | Задаток / обеспечительный платёж на раннем этапе; ведение нескольких линий переговоров |
| Скрытые дефекты оборудования, выявленные при тестировании | Средняя | Среднее | Средний | Полная диагностика перед продажей; честное описание дефектов в карточке; оговорка «as is» в ДКП |
| Проблемы с демонтажом и логистикой оборудования | Средняя | Низкое | Низкий | Чёткое распределение зон ответственности в ДКП (Инкотермс); привлечение такелажной компании |
| Утечка конфиденциальной информации | Низкая | Среднее | Низкий | NDA до раскрытия данных; data room с логированием доступа; обезличенные тизеры на первом этапе |
| Тип актива | Мин. цикл | Реалистичный цикл | Ликвидационная продажа |
|---|---|---|---|
| Офисное помещение (до 200 м²), город-миллионник | 45 дней | 60–90 дней | 30 дней (дисконт 15–20%) |
| Складской комплекс (> 5 000 м²) | 90 дней | 120–180 дней | 60 дней (дисконт 20–30%) |
| Торговое помещение (стрит-ритейл) | 60 дней | 90–120 дней | 45 дней (дисконт 10–15%) |
| Производственный цех | 90 дней | 120–240 дней | 60 дней (дисконт 25–35%) |
| Земельный участок промназначения | 60 дней | 90–180 дней | 45 дней (дисконт 20–40%) |
| Типовое оборудование (погрузчик, генератор) | 7 дней | 14–30 дней | 3 дня (дисконт 15–25%) |
| Станки с ЧПУ (б/у) | 21 день | 30–60 дней | 14 дней (дисконт 20–30%) |
| Уникальная производственная линия | 90 дней | 120–240 дней | 60 дней (дисконт 30–50%) |